小区业主共用水电分摊办法

时间:2021-07-08 15:42:35 网络 点击:



小区业主共用水电分摊办法
 
住宅小区公用水电费用分摊,一直是小区业主投诉较多的问题,也是困扰物业管理公司的难题,还是业主和物业管理方复杂矛盾的导火线。甚至,就因为这看似细小的问题,物业管理方如果没有妥善处理好,也会加剧与业主和业主委员会之间的矛盾,最后导致物业管理公司被炒的例子也不鲜见。
所谓公用水电,即公共用水用电,一般是指住宅小区范围内的路灯用电,和小区住宅楼内走廊、楼梯、电梯、水泵、中央空调等公共设施的用水用电,以及变损、线损、表损等自然损耗部分和总表与分表之间差额部分的水电。特别要提及的是,根据广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》规定,住宅小区公共用电不包括住宅小区物业管理单位办公及生活等用水用电,不包括小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传装饰等用水用电,也不包括小区开展多种经营活动如小区会所、游泳池、停车场等的用水用电。
尽管不少省市都就居民住宅公共用水用电分摊问题出台了一些地方性相关办法,但大多是由供水和供电部门牵头拟定的,难以成为小区业主最为认可和接受的公共用电分摊办法。以广州为例,广州市物价局在19995月开始试行由广州城市用电服务有限公司制定的《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法》,在20007月先是取消了一户一表住宅用电损耗电量(即差额电量)的摊分,之后仍有部分用户不同意这样的摊分办法,造成了公用电费收缴不上来。于是,广州市在20018月就不再统一执行这套办法,而改为非住宅小区公共用电由用户自行摊分,住宅小区公共用电由物业公司与用户协商确定摊分办法后摊分。
公用水电分摊办法不外乎这样几种:
一是按公共用水用电的用户户数来进行分摊;
二是按公共用水用电的用户单元数来进行分摊;
三是按公共用水用电的用户的用水用电量来进行分摊;
四是按公共用水用电的用户的产权建筑面积来进行分摊;
五是按公共用水用电的不同项目而综合采用上述不同的分摊办法来进行分摊。
例如,《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法(试行)》主要是按照公共用电的用户户数来进行分摊的一种办法;《海南省物业小区公共水电费分摊办法》主要是按照公共用水用电的用户的用水用电量来进行分摊的一种办法;《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》中有关中央空调的用电分摊却是按照用户的产权建筑面积来进行分摊的,如有中央空调使用计时条件的,还应结合使用时间进行分摊。
应该说,从公平和合理层面上细究和考量,上述三种基本公用水电分摊办法在公正性上还是有一定差别的。比如,第一种是按公共用水用电的用户户数或单元数来进行分摊,但在一般的住宅小区里,少则数百上千户,多则数千近万户,而单元户型有一室一厅的、有二室一厅的、有三室二厅的、有四室二厅的、有时还有复式的,相应不同单元户型也会住着不同的人数而要占用不同的公用水电资源,如果让二室一厅单元的用户和四室二厅单元的用户分摊一样多的公用水电费用,显然有失公平。特别是,还有业主是以一人名义购买了多套单元住宅,然后让自己的亲属居住,而也要求这多套单元住宅只按一户来分摊公用水电费用(当然理论上也说得过去),就更让人匪夷所思、不能苟同了。
所以说,第一种分别按公共用水用电的用户户数和单元数来进行公用水电分摊的办法,在户型较为单一或差别不大、一户基本一单元的单幢住宅楼或小型住宅小区里还可以勉强采用,但在户型多样、一户非一单元的较大型住宅小区里采用,就一定不算是最公平、最公正、最合理的分摊办法了,也一定会得不到住宅小区广大业主的支持、认可和接受。
而第二种和第三种按公共用水用电的用户的用水用电量或产权建筑面积来进行分摊,明显地较第一种而言要进步得多、合理得多。它基本消除了小户型用户、大户型用户、一户非一单元用户只分摊一样多的公用水电费用的弊端。但第三种按公共用水用电的用户的产权建筑面积来进行分摊的办法,对住宅小区里那些时常出差、或经常外出、或间隔性居住的住户来说,就稍稍有些不公了。总体来说,第二种按公共用水用电的用户的用水用电量来进行分摊,是较为公平、公正、合理的一种分摊办法。
具体到每一个住宅小区要采用哪种分摊办法,才是小区业主最为认可和接受的公用水电分摊办法?
大体说来,物业管理公司或业主委员会在制定这套分摊办法时,首先,应该本着公平、公开、公正、合理这一基本原则,并号召小区业主积极参与和提出自己的合理化建议;其次,在初稿完成后再书面征求业主们的意见并进行补充修正;最后,把业主基本认可和接受的公用水电分摊办法草案提交业主大会或业主代表大会表决通过,变成大家公认和据此执行的决案。遵循这样的操作步骤和操作方法而制定出来的公用水电分摊办法,一定是最为业主认可和接受的一套细化了的公用水电分摊办法。
下面就是我们所在住宅小区遵循以上原则和步骤,经无数次反复修改并最终获得业主代表大会通过的公用水电分摊办法,供大家参考。
《小区公用水电分摊办法》
第一条:为规范住户公共用水用电的分摊,保障业主的公共利益,根据公平、公开、公正、合理的原则,制定本办法。
第二条:本办法所摊分的公用水量、电量包括以下五个方面:差额水量、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量、路灯用电量。
差额水量是指每幢住宅楼的总表和分表的水量差,主要由自然损耗、清洗水池等损耗水量构成。
水泵用电量是指每幢住宅楼住户共用蓄水池的水泵所耗用电量。
电梯用电量是指每幢住宅楼住户专用电梯所耗用电量。
梯灯用电量是指每幢住宅楼公共楼道照明电器所耗用电量。
路灯用电量是指住宅小区内道路照明电器所耗用电量。
第三条:差额水量分摊方法
差额水量分摊,按每幢住宅楼住户用水量进行分摊。
住户分摊差额水量=住户分表水量/住户分表水量之和×总表与分表水量差额
第四条:水泵用电分摊方法
从使用水泵楼层(即第四层)开始,按每幢住宅楼住户共用蓄水池的住户用水量进行分摊。
住户分摊水泵电量=住户分表水量/住户分表水量之和×水泵电量
第五条:电梯用电分摊方法
电梯用电分摊,按楼层系数和每幢住宅楼住户用电量进行分摊。
每幢住宅楼,5层以下(含5层)为第一段,系数为1610层为第二段,系数为1.21115层为第三段,系数为1.4,如此按5层为一段类推,每段系数按20%递增,即系数为1+(N-1)×0.2,首层不使用电梯的用户不用摊分。
(一)电梯电量分摊系数=电梯电量/一段住户用电量×1+二段住户用电量×1.2+……+N段住户用电量×[1+N-1)×0.2]
(二)住户分摊电梯电量=电梯电量分摊系数×住户用电量×[1+(n-1)×0.2]
第六条:梯灯用电分摊方法
梯灯用电分摊,按每幢住宅楼住户用电量进行分摊。
住户分摊梯灯电量=住户用电量/住户用电量之和×梯灯电量。
第七条:路灯用电分摊方法
路灯用电分摊,按住宅小区内住户用电量进行分摊。
住户分摊路灯电量=住户用电量/住户用电量之和×路灯电量。
第八条:公用水电分摊办法已经业主代表大会通过,即日起正式实行。
 

《小区业主共用水电分摊办法》
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