物业新建项目承接查验作业指导

时间:2022-07-12 10:14:53 网络 点击:





        物业新建项目承接查验作业指导
 
      1.目的
  规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准,制定合能物业新建项目承接查验作业指导书。
  2.范围
  适用于集团内所有新建物业接管验收工作。
  3.职责
  3.1 集团物业管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督;3.2 各物业公司严格按有关验收标准进行验收,并建立书面验收档案,对不合格项目向地产提出整改要求;3.3 各地产公司配合物业做好验收工作,完成整改工作,确保物业完好、完整移交。
  4.方法和过程控制
  4.1.  接管验收的定义:物业公司在接管开发物业时,以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括:资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。
  4.2.  为尽快发挥投资效益,地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备,在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》
  形式通知物业公司进行接管验收;
  依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请,物业公司应于5~10 个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》,并回复是否同意接管验收;4.3.  如同意接管验收,即物业公司与地产公司签定《新建房屋交接责任书》,并签发《验收通知》约定时间验收;4.4.  于约定的时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收,验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定,一般每人每天验4~5 套房,时间控制在十五个工作日之内完成(建筑面积10 万平方米为单位)。
  4.5.如验收有不合格的项目,物业公司应签发《质量问题整改通知单》,对所列返修项目,地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成,全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由地产公司提出,随时提出,随时复验。
  4.6.  验收合格,物业公司于5 个工作日内签署《验收通过证明》;4.7.  对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续5.  物业接管验收标准和要求 (部分内容可根据项目具体情况删减)5.1.  资料:
  5.1.1.产权资料
  A.  用地批准资料。
  B.  项目批准资料。
  C.  施工许可证。
  D.  用水、用电、用气指标批文。
  5.1.2.技术资料
  A.  住宅区规划图、小区竣工总平面图。
  B.  所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。
  C.  单位工程竣工验收证明书。
  D.  地质勘探报告,沉降观察记录。
  E.  地下管网竣工图。
  F.  所有设备订货合同、产品合格证、随机资料(使用说明书、检验报告),随机专用工具清单。
  G.  电缆铺设记录。
  H.  线路及电力电缆试验记录。
  I.  发电机、电动机检查试运转记录。
  J.  电气设备试验调整记录。
  K.  电气设备绝缘检查。
  L.  电气设备送电验收记录。
  M.  防雷接地电阻检测记录。
  N.  防雷引下线焊接记录。
  O.  水、卫生器具检验合格证。
  P.  通风机风量测量调整记录。
  Q.  空调器性能测定调整记录。
  R.  环保达标验收许可证。
  S.  消防验收许可证。
  T.  房屋测绘验收资料。
  U.  房屋验收记录。
  V.  绿化平面图。
  5.2.  房屋
  5.2.1.  内墙面
  表面平整光滑,阴阳角方正顺直,无明显抹纹,接槎平整,无空鼓开裂,批嵌细腻,无脱皮;预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实,色泽一致,尺寸正确、方正、整齐、光滑;立面垂直,允许偏差小于3mm,表面平整度允许偏差小于2mm;阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm,检查每个面不少于3 个点。墙表面细裂缝空鼓处,经修补后应保持与原墙面色泽一致,无修补痕迹。
  5.2.2.  顶棚(层高),开间尺寸
  验收标准基本同内墙面。
  各房型房间净高,开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平,检查点每间不少于5 个点,允许偏差5mm;开间尺寸两头应相等,允许偏差小于10mm。
  5.2.3.  地坪
  地坪表面平整,水泥颜色一致,清洁干净,无污染,无开裂空鼓,表面无麻面,不起砂。地坪2m 靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直,高度一致,无空鼓开裂,与墙面结合牢固,上下接槎平整,分色清楚,检查每面不少于3 个点。
  5.2.4.  进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活,不碰擦,无自开、自关、回弹现象;表面平整,光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角;门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀;框的正、侧面垂直,允许偏差小于3mm,框的对角线允许偏差小于3mm;框与扇,扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm,高低差小于2mm,门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全,无遗漏,安装位置准确,牢固,表面整洁无污染,油漆涂膜无缺损、划伤,门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁5.2.5.  阳台除符合楼地面地坪要求外,不倒泛水,无积水,无渗漏,抗渗带高度一致,出墙厚度均匀,无空鼓开裂;阳台栏杆表面明显凹坑和损伤,划痕不超过0.5mm,栏杆整齐一致,位置正确;阳台挂落线宽度一致,出底板高度一致;阳台墙面涂料无色差;阳台立管清洁无污染。
  5.2.6.  卫生间、厨房间
  墙面细砂批嵌粗细一致,平整清洁,纹路上下顺直,无裂缝,不起壳,地坪平整。
  卫生间地面48 小时盛水试验,以水覆盖满地面为准,达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验,每根管道试验2 分钟。给水进户阀门开启灵活,水表运转正常。
  5.2.7.  塑钢门窗
  门窗安装牢固,安装位置符合设计要求。门窗开启灵活,无倒翘,阻滞及反弹现象,五金配件齐全,位置正确;门窗框扇表面外观洁净,无划痕,碰伤,拉毛现象;滑槽内无垃圾,排水孔通畅,玻璃表面洁净,无划伤,无气泡;硅胶槽顺直,槽口方向、宽度、深度符合设计要求,硅胶施放均匀,边缘整齐,光滑。
  5.2.8.  公共部位(楼梯走道)
  5.2.8.1.  墙面平整,阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整,与梁等接点处水平,梁表面平整,梁底水平,高度宽度一致,腻子批嵌平整,无腻灰,无波纹,涂料均匀,无色差。
  5.2.8.2.  地砖铺贴平整,拼花图案清晰,色泽一致,表面清洁,不起壳,无裂缝,无碎块,掉角,缺楞,砖缝均匀顺直,楼梯踏步尺寸一致,无大小头,斜面一条线,2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。
  5.2.8.3.  楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致,表面平整,颜色一致,阴阳角清晰明快不含糊。
  5.2.8.4.  楼梯栏杆、扶手:栏杆焊接牢固,焊疤处理平整,木扶手拼接牢固,扶手背不弯曲,腻子批嵌密实,油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣,毛刺等。
  5.2.9.  外墙
  5.2.9.1.  墙面平整无空鼓开裂,大墙角,阴角挺拔通直,细砂批嵌均匀无接口,表面无明显射影和波纹,阴阳角清晰不含糊;涂料均匀,无色差,无接痕,无污染,收头清爽。
  5.2.9.2.  窗台横平竖直,楞角线条清晰,窗框下槛20mm 圆弧光滑顺直;窗台排水坡度20mm 以上;窗台滴水槽顺直,二边粉刷相等,整齐一致。
  5.2.9.3.  空调板宽度一致,尺寸相同,左右上下横平竖直,阴角通直清晰不含糊,阳角方正顺直。
  5.2.9.4.  阳台粉刷曲线和顺,阴阳角清晰明快,挂落线厚度、宽度一致,细砂批嵌均匀,纹路顺直;涂料均匀,无色差,无起皱脱皮。上下阳台进出一致,梁底水平无翘裂,上口压顶流水向里。
  5.2.9.5.  外墙勒脚线和明沟:表面平整,无空鼓开裂,颜色一致无污染,上口水平,厚度相同不弯曲;明沟里、中、外按档次尺寸一致,转弯处和顺,月亮弯型状统一,无积水,排水流畅;伸缩缝宽度一致,不弯曲,油膏饱满,平整均匀无外溢。
  5.2.10.  屋面
  5.2.10.1.光棚油漆均匀,无流坠起皱,无锈斑,焊接饱满,无漏焊,脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。
  5.2.10.2.飘板、圆柱表面光滑平整,线角顺直,涂料均匀无色差。

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