物业巡视管理内容、方法和流程

时间:2021-12-02 08:48:13 网络 点击:

       


        物业巡视管理内容、方法和流程

  一、物业巡视管理的必要性
  1)防范于未然。通过有效的巡视,将治安、消防等隐患消除。
  2)杜绝违章装修。交违章装修施工消除于萌芽状态。
  3)加强工作监督,提高员工的工作责任心,变员工的被动工作为主动工作。
  4)确保公共设施、设备处于良好状态。
  5)检查管理处的清洁、绿化、保安工作质量。
  6)增加与住户的沟通机会。
  7)实施空置房的管理。
  二、物业巡视的内容
  1)治安隐患的巡视。
  2)公共设施设备安全完好状况的巡视。
  3)清洁了卫生状况的巡视。
  4)园林绿化维护状况的巡视。
  5)装修违章的巡视。
  6)消防违章的巡视。
  7)空置房的巡视。
  8)利用巡视机会与住户沟通。
  三、物业巡视的方法
  物业巡视的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。
  1)“看”:通过观察来发现物业管理服务中存在的问题。
  2)“听”:从设施设备运行时的声音判断是否有故障。
  3)“摸”:通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
  4)“调查了解”:向住户或员工调查物业及公共设施设备的使用状况。
  四、物业巡视的频次
  一般情况下,物业状况巡视每日一次。清洁状况巡视每日一次。装修施工巡视每日至少一次。空置房巡视至少每日一次,其他方面巡视每两日一次。
  五、房屋本体巡视流程
  1.   检查水、电表
  检查水、电表是否处于正常工作状态,记录损坏的水、电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时 应关上该单位闸阀,预防水浸事故,并在该单位门口贴上相关告示。当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时,应在《巡视登记表》中予以记录并及时报告公共事务部主管。
  2.   巡视楼梯间
  1)检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态。
  2)检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆,墙、地面瓷砖是否完整无损。
  3)检查消防栓是否标识完好、配件齐全。灭火器是否有漏气或过期、失效现象。消防通道防火门是否关闭。消防安全疏散指示灯是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盗预警设施及消防报警设施是否完好。
  4)检查卫生状况是否良好。
  3.   巡视逃生天台
  1)检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁)。
  2)检查天台护栏是否完好,避雷针、电视天线、隔热层是否完好。
  3)检查有无违章占用逃生天台现象。
  4)检查雨水管是否通畅。
  5)检查卫生状况是否良好。
  4.   巡视电梯
  1)检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动。
  2)检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好。
  3)检查照明灯及安全监控设施是否完好。
  4)检查卫生状况是否良好。
  5.   巡视大堂、门厅、走廊
  1)检查各类安全标识是否完好。
  2)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好。
  3)检查卫生状况是否良好。
  6.   巡视装修住户
  巡视家庭装修施工住户,预防出现违章装修现象。在巡视中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查,当原因不明时应立即告知保安部进行检查。
  7.   巡视方法及要求
  1)先走到楼房屋顶,从上至下逐户巡视。
  2)巡视要求两人成组进行,以防造成不必要的麻烦。
  3)注意刷卡签到或在签到本人签到。
  4)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。
  5)对装修施工巡视要求每日记《装修施工日记》,详细记录住户的施工状况。
  8.   紧急情况的处理
  发现住户家中有异常情况时,除特别紧迫情况外,严禁进入住户家中,更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。紧急情况需要进入住户家中抢救或避险时,应至少邀请公司员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后,再进入住户家中,但事后应立即报告公司领导并留存记录。两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。
  9.  巡视记录
  巡视完毕,应将物业巡视的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中,不允许只填写“正常”两字,要求有两名同事共同签字。
  六、公共配套设施设备巡视的流程
  1.   巡视水、电、气、通信设施
  1)检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象。
  2)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好。
  3)检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
  2.   巡视公共文体设施
  1)检查雕塑小品是否完好,是否有完全隐患。
  2)检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患。
  3)检查绿地、绿篱及乔、灌木是否有枯死、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好。
  3.   巡视道路、广场、公共集散地
  1)检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象。
  2)检查标识、路牌、警示牌是否完好。
  3)检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是否齐全。
  4)检查卫生状况是否完好。
  4.   巡视停车库、停车场、自行车棚、摩托车场
  1)检查防盗设施是否完好。
  2)检查停放的车辆是否有损伤现象。
  3)检查各类标识是否完好无损。
  4)检查卫生状况是否良好。
  七、物业管理区域环境巡视
  1)检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
  2)检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
  3)检查是否有违章饲养家禽、家禽等现象。
  4)检查卫生状况是否良好。
  5)巡视方法及要求为:
  a)   逐项检查,严禁抽查
  b)   编制好巡视路线,提高工作效率。
  c)   注意刷卡签到或在签到本上签到。
  d)   发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。
  八、对巡视中发现问题的处理流程
  1)物业管理员巡视时发现有上述问题出现时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决。否则及时将问题记录在《巡视记录表》中,巡视回来后报告部门主管解决。
  2)各部门主管负责人视情况按下列方法处理。
  a)   属公共设施设备破损丢失的,按本系列教材之一《物业管理标准作业规程》中的《报修管理标准作业规程》处理。
  b)   属管理处其他部门员工工作不力造成的,应通知其他相关部门主管前往处理。巡视中发现的问题一般情况下应在一周内解决(有特别时效要求的,必须按时效要求处理)。特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长。
  c)   属住户违章造成的问题,应按《公众管理与住户违章处理》一章有关内容处理。
  3)对巡视中发现的重大问题,公共事务部主管应及时向管理处经理汇报,由管理处经理处理。
  4)巡视中发现问题处理完毕后公共事务部管理员应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录,并经相关人员签字认可 。
  5)《巡视记当录表》、《巡视问题处理表》每月底汇总由公共事务部归档保存,保存期为两年。

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