物业公司工程部常用岗位职责及管理制度

时间:2021-07-05 17:35:52 网络 点击:

 
      物业公司工程部常用岗位职责及管理制度

1、 在物业公司项目经理的领导下,贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规,保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实;
2、 在“安全、可靠、经济、合理”的前提下,保障各设备所需的能源(水电、油、天然气等)的供给,并做好节约能源、节约开支的工作;
3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作,保障设备处于良好的技术状态,不能影响使用效果,更不能影响到对业主和用户的服务质量;
4、 负责调配、组织人力、物力,及时完成业主和用户提出的请修要求,为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件;
5、 组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准,并监督执行;
6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸,做好设备的技术管理工作,落实好国家的各项技术政策;
7、 组织编制各种设备的保养、检修计划,原材料采购计划,并组织实施,遇到特殊情况时及时调整、变更计划;
8、 组织员工开展技术、业务学习和培训,不断提高员工的业务技术水平和服务质量;
9、 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划,经工程部经理审批后负责组织计划的落实,并检查计划的完成情况;
10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况,并解决有关技术问题,以保证设备经常处于良好的技术状态,防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生;
11、 负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录,敦促下属人员认真负责,承担起相应的岗位责任,严格执行操作规程,保证设备的正常运行,发现不符合规范的情况要及时纠正;
12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因,提出处理意见及工作改进措施,以防止同类事故的再次发生;
13、负责制订所管设施的更新、改造计划,以消除原设计和施工中存在的问题,并负责工程的监督工作,以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标;
14、负责组织技术学习和培训工作,不断提高下属员工的技术素质,服务意识以及服务质量;
15、完成上级交代的其他工作;
一、领班岗位职责
1、 负责本班所管设备的运行、维护、保养工作,严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净;“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气;“五良好”指的是使用性能良好,密封良好,润滑良好、紧固良好、调整良好;
2、 以身作则,带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制,操作规程、员工守则及公司的各项规章制度,及时完成上级下达的各项工作任务;
3、 负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总,定期交上级主管审阅;
4、 负责制定本班设备听检修计划和备件计划,报值班主任审核后组织落实,落实中出现问题及时向上级汇报,并给出调整意见;
二、员工岗位职责
1、 服从上级的调度和工作安排,及时、保质、保量地完成工作任务;
2、 自觉遵守公司的各项规章制度,操作规程,科学操作,确保安全,做到文明施工;
3、 努力工作、学习,不断提高服务意识和技术水平提高服务质量,让业主满意;

      维修工作程序
一、 接电话

      工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电话
      由领班在工程维修单上签字,首先看清报修内容、若对报修内容不清的,应再询问送单人,确定维修事项,在维修单上填上维修单相应的内容。
若为业主的直接紧急求助电话,应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在《电话维报修记录上》填写内容。
二、安排人员维修
1、领班通知维修人员,领取维修单,并让其在维修单上签字,填写接单时间。
2、若遇维修领班工作忙或不在,但维修项目也很紧急,可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。
三、对业主报修内容的分析
     
1、根据业主报修的故障,分析可能产生的原因,决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。
2、分析此故障能否维修,若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。
四、出发前的准备:
1.仪容仪表检查,工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑,眼神正直热情
2. 出发前维修所带的工具备件,维修工作单,维修材料的领取。
五、出发、按正常情况的预约维修时间,15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成,可电话联系业主并向业主道歉。在征得业主同意的前提下,改上门时间。(但要在维修单记录中体现)
六、进门维修过程
1、介绍:到达现场见到业主时,首先应该进行自我介绍:“对不起,打扰了,我是物业公司工程部维修人员***,前来为您服务。” 双手递交维修工作单,并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的**设备是否有故障,部门派我前来维修,给您添麻烦了”。
2、步骤:进入以装饰区域内步子要轻,不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后,应将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置,用于放置工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。
3、耐心听取顾客意见,服务语言规范。
4、故障诊断:
1〉准确判断故障原因及所需的零部件,维修中发现需更换配件的,首先应征求业主的意见,确认配件由谁负责购买并报价;如业主同意物业公司购买,将材料拿回后应先让业主进行验货,业主满意后再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目,然后才可实施维修。
2〉若当时没有备用的材料,首先应对先业主讲清,等材料购回后再来进行维修。
5、维修:严格按照相关的维修工作程序排除故障
维修工作中手脚要轻,尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时,应提前向业主打招呼征求同意,并说一声“对不起”。维修中如需移动业主的物品,同样应提前征得业主同意方可进行,维修工作完成后恢复原位。
6、整理:修理完毕后,应使用自带抹布将设备擦拭干净,将所有散落的工具,零件及杂物等收拾干净,如果地面被弄脏,维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。
7、试用:当着业主的面试用设备,证实设备恢复正常,并请主人进行验收。
8、填单:如实填写维修单,并请业主对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。
9、讲解:向业主讲解故障产生原因,介绍有关的维修保养知识,并告诉业主正确的使用方法及其注意事项。
维修工作进行完毕后,应向业主解释“物业公司规定有专门的收费人员来收费,请您签单。业主签单完后很礼貌说声:“谢谢!”
10、辞别:向业主告辞,工具箱拎在手中,应转身面对业主说一声:“今后有问题,请随时与物业公司联系,再见。”
11、在整个维修工作期间不得接受业主送的任何物品,也不能借用主人房屋内的工具、抹布等,更不充许抽烟和做与工作无关的事情。
七、信息反馈

      由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间,将维修单返回至工程部领班处,由领班用电话向客服部反馈维修结果,并在维修单上填写电话反馈时间。
     对收费项目维修单的反馈:由领班将维修单复印一份,将原件送往接待部,复印件留工程部存档。
1、目的:本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法,确保物业管理服务工作的规范化
2、范围:适用于与此工作有关的工作人员。
3、职责:
(1)、客服部负责按业主的要求填写维修单。
(2)、工程部负责维修工作的实施。

     维修单的操作要求
1、接受维修任务:

     客服部接到业主报修的电话或业主到客服部口头报修时,明确询问具体维修内容、预约维修时间、是否属于特约服务范围等事项,在第一时间按规定填写《工程维修单》及编号,一式两联及时送达工程部办公室。
2、接单:

      工程部办公室人员接到维修单后,填写接单人及时间,并及时安排维修人员在15分钟内(或按预约时间)赶到维修现场。
3、维修:
(1)、正常服务范围内的维修:

、 维修人员接到维修单后,必须以最快时间赶到维修现场,不得以任何借口拖延。
、维修过程按《上门维修服务程序》执行;如需收费,向业主提前说明,并及时与接待部联系。(具体实施见《有偿维修》)
、维修人员将维修结果、状况、所用工时间、完工时间、维修原因等事项
详细写于维修单上。

业主在维修单上填写意见并签字。
(2)、有偿维修

、涉及收费方面的维修,由接待部人员事先向客户解释,并按规定填写收费单。
、由工程部领班按所用材料及维修所用工时进行核价,并填写《维修单》,由客服部交给业主确认,此单一式三联。
、维修人员前往维修地点进行维修。
、客服部按维修收费标准对住户进行收费。
4、注消维修单
(1)、维修人员完工后,领班及时用电话通知客服部此项维修工作已经完毕,若因故没有完毕,必须向业主和客服部负责人讲明原因(参见首问负责制),并及时将原因向工程部办公室汇报。
(2)、在正常情况下,维修完毕后,维修人员必须在十五分钟内将维修单交回工程部领班注销。
(3)、每天下午下班前,工程部领班负责将维修单的处理情况汇总,到客服部进行消单。
(4)、若因工作原因不能将当天的维修单的情况反馈到客服部,应提前与客服部沟通,确定是否第二天消单。
5、工程部将注消的维修单按月份分类存档。
6、工程部领班负责对每天未完工的维修单进行重新安排完成,如需公司其它部门配合的或无法解决应及时向工程部主任汇报解决,尽量做到当天工作当天解决。
7、客服部人员负责对业主维修情况进行回访,工程部质量主管负责对维修质量进行回访。
8、对紧急故障的处理,首先进行抢修,事后由接待部按程序补办维修单。
9、对公共设施的维修由工程部领班负责填写《工程维修单》。
10、每月底,由各部门将维修单的情况,汇报到各部门主任处,对当月遗留问题、维修情况、维修质量等由各部门主任之间再进行协商、讨论、解决。
11、维修单的填写必须字迹清楚、认真、及时,严禁出现空白、简写或有模棱两可的语言。

 
 
 


《物业公司工程部常用岗位职责及管理制度》
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